在金融和记电讯app行业的资产业务工作中,部分项目有涉及房地产抵押作为增信措施,以缓释融资和记电讯app资产项目的部分风险。一般来说, 其中涉及商业物业和工业物业较多,作为增信措施的房地产,其评估价一般是反映其在估价时点的价值,未来价值走向反映不甚明确,但鉴于我们融资和记电讯app项目的和记电讯app期限普遍是三到五年,有必要预测一下商业地产及工业地产的未来价值走势,利于时刻掌握抵押房地产的价值趋势,促进风险缓释措施的有效实现,保障行业的健康发展。

房地产类型分为普通住宅地产、保障性住宅地产、商业地产、工业地产及其他房地产。其中商业地产按照行业分类分为:

1、零售功能房地产(包括百货商场、商业街、超市、家居建材,以及将上述多种功能于一身的大型购物中心和商业体);

2、娱乐功能房地产(包括电影城、娱乐城、KTV);

3、餐饮功能房地产(包括大型饭店、快餐小吃、冷饮店);

4、健身服务及休闲功能房地产(包括健身中心、美容院);

5、商品批发商业地产(如上海七浦路服装批发市场);

6、居住以及办公用商业地产(如办公楼、酒店式公寓、产权式酒店、老年公寓等);

根据我们日常工作中遇到的项目,本文主要简单分析酒店物业、办公楼及已取得未建设的商业土地。

房地产具有四个基本属性,所有权、使用权、收益权和处分权,根据这四个基本权利,确定相应房地产的价值。根据房地产估价原理,估价方法有市场比较法、收益法、成本法和重置法四个比较常用的方法。其中商业地产类的估价,一般主要从其收益权的确认角度出发,即其租金收益价值对房地产价值的决定占很大比重,所以其估价一般首先以收益法考虑为主,辅助市场比较法,从其收益价值出发,根据一个合理、公允的资产回报率,概算出房地产价值。

商业地产的租金收入水平的高低,主要取决于以下三个方面:

首先,城市人口的流动性,人口变化趋势,及供需状况。

判断一个城市是否有活力,首先要看这个城市是否有持续性的人口流入,关注人口机械增长数值数据,这个数值越大,说明人口净流入越多,代表这个城市的经济发展处于相对高速发展阶段。人口是城市活力的根本,有人口,才会有需求;有需求,才会有租房、买房,才会有交易;有交易,房子才会有流动性,才能利于变现,才能更大程度的体现和稳定房地产价值。2018 年我国大部分省份的人口情况如表一所示。对于那些严重收缩型城市,人口流失严重、产业衰退严重、经济收缩严重,这种城市的商业地产我们要审慎。

从上表中,我们可以大概依据

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